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2017年01月26日

サブプライムローンの裏側にあったそもそもの仕組み ー 金融危機に備えて知っておくべきモーゲージ債とは

 

サマリー

  • ・モーゲージ債とは住宅ローンを担保として発行される債券のこと
  • ・これはオリジネーター、発行体、投資家、それぞれにとってメリットがあり、アメリカで大流行した
  • ・流行が過熱しサブプライムローンと組み合わさったことで、モラルハザードが起こり金融危機の引き金となった

 

モーゲージ債とは

モーゲージバック証券、住宅用ローン担保証券とも呼ばれる、モーゲージ証券(MBS:Mortgage Backed Securities)とは、住宅を購入する際に利用する住宅ローンを担保として発行される債券のことを指します。

そもそもモーゲージ(mortgage)とは、「抵当権」を意味する英語で、「モーゲージローン」は不動産の抵当権、つまり、家と土地をローンの担保とした貸付のことです。

日本では馴染みの薄いモーゲージローンですが、アメリカをはじめ、欧米では一般的な住宅ローンの仕組みとなっています。モーゲージ債とは、このモーゲージローンを元に発行されています。

 

では、まずモーゲージ債が出来上がるまでの仕組みを、段階を追って見ていきましょう。

銀行などの金融機関は、住宅を購入したい人に対して住宅ローンを貸付けます。この時に、ローンの貸付を行う金融機関のことを「オリジネーター(債権の原保有者)」と呼びます。

その後、オリジネーターは証券会社や投資銀行といった最終的にモーゲージ証券の発行体となる金融機関にその債権(=住宅ローン)を売却します。

 

債権を購入した発行体金融機関は、個々の住宅ローンの中から同様の性質(金利、償還期限等)のものを集め「モーゲージ・プール」を組成します。

このモーゲージ・プールを証券化したものがモーゲージ債であり、これが投資家に販売されることとなります。

 

 

モーゲージ債の持つメリット

モーゲージ債がこれほどまでに欧米諸国において流通している背景には、それなりの理由があります。ここではモーゲージ債の持つメリットについて、見ていきたいと思います。

 

  1. 1. オリジネーター(銀行)にとってのメリット

住宅ローンを発行していたオリジネーター(債券の現保有者、銀行など)にとっては、住宅ローンが貸し倒れるリスクを回避することができます。直接ローンを回収するよりも、リターンは少なくなりますが、“誰に、いくら貸そうとも”そのローン自体を売却してしまえば、貸し倒れのリスクはゼロになります。

 

  1. 2. 発行体(証券会社・投資銀行)にとってのメリット

オリジネーターの享受するメリットと同様のメリットを、モーゲージ債券を購入し、証券化を行う金融機関(証券会社、投資銀行など)も享受することができます。「購入→証券化→販売」のプロセスを経て、リスクを負うことなく収益(手数料)を得ることができます。

 

  1. 3. 投資家にとってのメリット

ここまで、金融機関にとってモーゲージ債は「リスクを回避できるもの」としての魅力がありました。一方で、最終的にモーゲージ債を購入する投資家にとってはどういったメリットがあるのでしょうか。

 

モーゲージ債は、国や企業が発行している一般の債券と比較して貸し倒れのリスクが高いことや、償還期限前に完済されてしまうといったリスクがあります。

住宅ローンの“借り手”は金利の低いときにローンの借り換えなどを行い元々の住宅ローンを完済する可能性があります。そうすると、そもそもモーゲージ債を購入していた投資家の人は、より金利の低い金融商品に投資対象を移さなければならなってしまいます。

こういったリスクをはらんでいるため、モーゲージ債の利回りは一般の債券よりも比較的高く設定されています。これが投資家にとってのメリットとなります。

 

 

モーゲージ債のデメリットを克服した、証券化のマジック

オリジネーター、証券会社・投資銀行、投資家。それぞれにとって三者三様のメリットがあったモーゲージ債ですが、一方で「早く償還されてしまうかもしれない」「貸し倒れる可能性がある」といったデメリットも残っていました。

しかし、モーゲージ債はこれを克服する仕組みを編み出しました。

 

  1. 1. 債券を切り分ける

「早く償還されてしまうかもしれない」というデメリット克服したのが「モーゲージ・プールを階層ごとに切り分ける」といったものでした。

たくさんのローンを一まとめにしてモーゲージ・プールを作成する際に“繰上げ返済の影響を受けるが利率の高いグループ”〜“利率は低いが繰上げ返済の影響を受けないグループ”に分け、商品をリスク・リターンの高いものから低いものにまで細分化しました。

これにより投資家は自分自身にとってより適切な債券を選択することが可能となり、ますますモーゲージ債の市場は規模を拡大させていきました。

 

  1. 2. 政府の保障付き

もう一方の「貸し倒れる可能性がある」というデメリットを克服したのが、債券の格付けを利用したものでした。

アメリカにおいてモーゲージ証券の大部分は、政府系の機関であるジニー・メイ(連邦政府抵当金庫)、ファニー・メイ(連邦住宅抵当公庫)、フレディ・マック(連邦住宅金融抵当金庫)により発行されており、モーゲージ証券は、米国国債と並ぶ高い信用力を有しています。つまり、ローンのプールを政府の各機関が設定した基準内に収めることで、実質的には政府の保障付きのローンとなっており、実質的に貸し倒れのリスクをほとんどゼロにすることができました。

 

 

モーゲージ債とサブプライムローン

このように“いいことづくし”のモーゲージ債は1990年代後半から2000年代初頭にかけてアメリカで大流行します。特に、住宅ローンの貸付を行うオリジネーターにとって、「貸し倒れのリスクがない」というメリットは魅力的でした。

本来、ローンの貸付は厳正なる審査を行い、利用者を厳選します。モーゲージ債を利用すれば “どんな人に貸し付けても、債券を売却すれば儲かる”ため貸し倒れのリスクがなくなります。そこで、多くの業者が「サブプライムローン」を組むようになりました。

 

サブプライムローン(subprime lending)とは、優良客(プライム層)よりも下位(sub)の層向けとして位置付けられるローンのことです。つまり、ローンの貸し倒れのリスクが高い層への貸付であり、元来であれば敬遠されるローンのことになります。

 

このサブプライムローンはモーゲージ債と組み合わせることによって、アメリカの金融界を席巻します。当時の不動産価値の上昇も相まって、サブプライムローンが元になっていてもそこから生まれるモーゲージ債の格付けは決して低くはなりませんでした。

こうして、金融界の“カラクリ”によって評価を得たサブプライムローンは、金融業者の「倫理欠如(モラルハザード)」によって、爆発的に普及します。

 

しかし、本来ローンを組めるような立場でない人たちへの貸付は最終的に貸し倒れることとなります。結果として、当時発行されていた多くのモーゲージ債は焦げ付くこととなり、あの、世界的な金融危機へと繋がっていきました。

 

 

まとめ

サブプライムローンやその破綻に端を発した世界的な金融危機自体は非常に有名で知る人も多いかと思いますが、そもそもの仕組みや裏にあったカラクリについてまで深く理解している人は少ないのではないでしょうか。

金融の世界にはモーゲージ債のように複雑な仕組みや、“数字のマジック”が数多く存在します。

自身の投資対象についての理解を深めるためにも、こういった仕組みた過去の事例についてもいろいろと勉強しておく必要があるでしょう。

 

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片桐 峻

投資家、ファンドマネージャー。
日本にいる時は、時間を見つけてブログの読者さんとお茶しています。
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