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投資手法別評価詳細

不動産


管理人は、以下の5つの観点により、評価を行っていきます。 

  • 流動性資産のやりくりがどれくらい容易か
  • 自己資金どれくらい自分のお金が必要か
  • 専門性専門知識の有無が結果にどれほど影響するか
  • 収益性どの程度リスクとリターンが見込めるか
  • コミットメントどれほど時間をかけて運用する必要があるか

総評

専門性が必要ではありますが、不動産での運用は良いと考えています。
最大の特徴は、節税効果が期待出来ること、そして信用力のある投資家であればローンを組んでレバレッジを掛けられることです。

自己資金:ある程度は必要

不動産投資は、ローンを組むことによって銀行から借り入れをし、少ない自己資金で大きな投資をすることが可能です。 投資家の信用状態にもよりますが、購入物件の価格の80-100%を借り入れることが可能になります。 ただし、自己資金は全く必要ないかというとそういうワケではなく、登記費用・不動産取得税の支払い・管理費・修繕積立金等の為、初期費用を用意する必要があります。 一般的に、購入物件の価格の20%程度を現金で用意しておけば良いでしょう。2000万円のワンルームマンションを購入するのであれば400万円と言った塩梅です。

専門性:必要

不動産投資は一般的になってきており、サラリーマンの方にとっても馴染みのある手法だと思いますが、確実に儲ける為には専門性が必要です。 不動産投資に潜む一般的なリスクとして、欠陥物件リスク・空室リスク・家賃滞納リスク・家賃下落リスク・金利上昇リスク・天災リスク などが挙げられます。 物件購入の段階で入念にこれらを吟味し、良質な物件に出会う必要があります。 不動産の仲介会社は、基本的にこれらのリスクには晒されず、投資家であるあなたがこれらのリスクを一手に担うことになります。 仲介会社は手数料で儲けるビジネスである以上、とにかく不動産投資の「良い面」のみを説明しますので、投資家として客観的な分析・判断を下す力量が求められます。

収益性:底堅い

不動産投資における実質の利回りは、(年間家賃収入–年間支出) ÷ 購入価格× 100 として計算されます。平均値は、5-6%と言われています。 家賃が突然半値になったり、物件価格が突然30%以下になったりといったことは無いので、リスクは比較的限定的ではあります。 ただし、逆に20%以上を出すような運用は困難であると言えます。

流動性:低い

流動性は低いです。 株やFXのように常に買い手がいる市場で売り買いをしているわけではないので、売ると決めてから実際の販売までに一定の時間を要します。 早くて2ヶ月、遅いと半年以上掛かることもあります。

 

コミットメント:必要

基本的には、購入した後の物件の運用を考え続けないといけない為、時間的なコミットメントが求められます。 どのように空室率を下げるか、家賃をいくらにするか、修繕を加えるか、、、等々考えることは常にあります。 一定の費用を支払って、これらを全て管理会社に委託する選択もあります。